Fachliches | 30. June 2016

Verpachtung: Das sollte geregelt werden

Von Ulrich von der Horst, ehemaliger Justiziar des Badischen Weinbauverbandes und Geschäftsführer der BLHV-Bezirksgeschäftsstelle Herbolzheim
Bei Pachtverträgen über Rebgrundstücke verwenden die Vertragsparteien zumeist vorgefertigte Musterpachtverträge oder sie behelfen sich sogar nur mit einem mündlichen Vertrag. Das lässt Fragen offen und erhöht so die Gefahr eines Konflikts.
Zwar sind mündliche Verträge ebenso wirksam wie schriftlich abgeschlossene, sie unterliegen aber den gesetzlichen Regelungen des Landpachtrechts, welches viele Fragen offen lässt. Offene Fragen aber haben nun einmal Streitpotenzial in sich – und das sollte möglichst vermieden werden. Mündliche Pachtverträge geben außerdem dem Pächter als Bewirtschafter wenig Planungssicherheit. Letztendlich kann der Verpächter das Pachtverhältnis mit einer Frist von zwei Jahren zum Ende des Pachtjahres kündigen.
Welche Situationen, welche Fragestellungen sollte ein Pachtvertrag für Rebgrundstücke regeln?
1. Genehmigungen von Wiederbepflanzungen
Mündliche Pachtverträge geben dem Pächter als Bewirtschafter wenig Planungssicherheit. Konkrete schriftliche Regelungen sind stets vorzuziehen.
Seit dem 1. Januar 2016 gelten neue Anbauregeln für Wiederbepflanzungsgenehmigungen. Die gesetzlichen Neuregelungen sehen vor, dass derjenige, der ein Rebgrundstück rodet, welches er vorher bewirtschaftet hat, Inhaber des Rechts zur Wiederbepflanzung ist. Das heißt, wenn in einem Pachtvertrag die Regelung enthalten ist, dass der Pächter bei Beendigung des Pachtverhältnisses das Grundstück in gerodetem Zustand zurückgeben muss, steht das Wiederanpflanzungsrecht dem Pächter zu. Der Pächter kann dieses Wiederbepflanzungsrecht in seinem eigenen Betrieb auf eigenen Grundstücken einsetzen. Das ist nicht in allen Fällen im Interesse des Verpächters.
Umso wichtiger ist es, hier eindeutige Regelungen zu treffen. Soll das Recht zur Wiederanpflanzung beim Verpächter bleiben, sollte vereinbart werden: „Bei Beendigung des Pachtverhältnisses hat der Pächter dem Verpächter das Grundstück in bestocktem Zustand zurückzugeben. Dies gilt auch für den Fall, dass der Pächter die Rebanlage auf eigene Kosten erstellt hat. Eine Rodung der Rebanlage durch den Pächter ist nur nach schriftlicher Zustimmung des Verpächters erlaubt.”
Es gibt aber natürlich auch Fälle, in denen der Pächter ein berechtigtes Interesse hat, das Recht zur Wiederanpflanzung „mitzunehmen”. Das ist zum Beispiel  dann der Fall, wenn er die Pachtfläche unbestockt übernommen hat –  zum Beispiel  ein Ackergrundstück – und der Pächter das Pflanzrecht mitgebracht hat. Dann ist folgende Formulierung sinnvoll: „Der Pächter hat die Pachtfläche unter Bereitstellung einer Genehmigung zur Wiederbepflanzung oder Neuanpflanzung unbestockt übernommen und mit Reben bepflanzt. Daher steht dem Pächter das Wahlrecht zu, bei Beendigung des Pachtverhältnisses entweder einen Wertausgleich für den noch vorhandenen Wert der Rebanlage und das bei Pachtbeginn bereitgestellte Pflanzrecht zu verlangen oder aber die Anlage zu roden mit der Folge, dass ihm nach der Rodung das Genehmigungsrecht zur Wiederbepflanzung zusteht.”
Was gilt für sogenannte Altverträge, die also vor dem 31.12. 2015 abgeschlossen wurden und entsprechende Klauseln nicht enthalten?
In diesem Fall darf der Pächter bei Beendigung des Pachtverhältnisses die Rebanlage nur dann roden, wenn eine entsprechende Rodungsgenehmigung im Pachtvertrag festgeschrieben ist oder aber wenn ihm die Rodungsbefugnis vom Verpächter bei Beendigung des Pachtverhältnisses zuerkannt wird. Natürlich bleibt es den Vertragsparteien eines noch laufenden Altvertrags unbenommen, nachträglich eine Rodungsvereinbarung in den Vertrag aufzunehmen. Darüber müssen sich die Vertragsparteien dann aber einig sein. Eine einseitige Vertragsänderung kann weder der Verpächter noch der Pächter vornehmen.
2. Wertausgleich bei Pachtende
Auch darüber wird oft gestritten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht dem Pächter ein Wertausgleich für die Rebanlage, die er bei Beendigung der Pacht zurücklässt, nur dann zu, wenn er ein unbestocktes Grundstück bei Pachtbeginn übernommen und aufgestockt hat. Um Streit zu vermeiden, insbesondere über die Art und Weise, wie der Wertausgleich zu berechnen ist, sollten sich die Parteien auf Folgendes einigen: „Wird das Pachtverhältnis beendet, hat der Verpächter dem Pächter für den noch vorhandenen Wert der Rebanlage einen Geldausgleich zu leisten. Bei der Wertfeststellung ist vom Zeitwert auszugehen.
Einigen sich die Vertragsparteien über die Höhe des Geldausgleichs nicht, so entscheidet ein öffentlich bestellter Sachverständiger, den auf Antrag jeder Vertragspartei der Leiter des für den Bereich des Pachtgrundstücks zuständigen Landwirtschaftsamts benennt.
Die Entscheidung des Sachverständigen ist für beide Parteien bindend. Die Kosten des Sachverständigen tragen die Vertragsparteien je zur Hälfte."
3. Unterhaltung der Rebanlage
Auch darüber entsteht oft Streit. Wird beispielsweise die gesamte Rebanlage oder werden größere Teile der Rebanlage witterungsbedingt vollständig zerstört, kann es dem Verpächter kaum zugemutet werden, auf seine Kosten eine neue Rebanlage anzulegen. Umgekehrt kann man aber auch vom Pächter nicht verlangen, eine Neuanpflanzung vorzunehmen. Folgende Regelungen bieten sich an: „Soweit wirtschaftlich zumutbar, hat der Pächter den Stockbestand zu erhalten und abgängige einzelne Rebstöcke durch Reben der gleichen Sorte zu ersetzen. Der Pächter hat die Unterstützungsvorrichtungen zu unterhalten und auszubessern und für sachgemäße Schädlingsbekämpfung und Düngung der Rebanlagen zu sorgen.
Dem Pächter obliegen gewöhnliche Ausbesserungen, insbesondere der Wege, Gräben, Ein-friedungen und Weinbergsmauern auf seine Kosten.
Der Pächter hat die Pachtsache fristgerecht nach Ablauf des Pachtvertrages einschließlich flächenbezogener Rechte in einem Zustand zurückzugeben, der einer bis zur Rückgabe fort-gesetzten ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht.
Sollte während der Pachtzeit eine Neubepflanzung erforderlich werden, insbesondere wegen Verbrauchs oder witterungsbedingtem Abgang der Reben, ist weder der Verpächter noch der Pächter zu einer Neuanpflanzung verpflichtet. In diesem Fall endet das Pachtverhältnis zum Ende des Pachtjahres. Wann eine Anlage abgängig ist, entscheidet ein Sachverständiger, wenn sich Pächter und Verpächter nicht einigen können.”
Für die Benennung des Sachverständigen und die Kostentragung gilt dasselbe wie unter dem Punkt 2.
4. Beschreibung der Pachtgrundstücke
Die Vertragsparteien sollten bei Pachtbeginn eine Beschreibung vornehmen, die Gegenstand des Pachtvertrags wird. Streit entsteht beispielsweise über die Existenz von Grenzsteinen. Wenn bei Beendigung des Pachtverhältnisses der Verpächter feststellt, dass Grenzsteine fehlen, muss er den Nachweis führen, dass bei Pachtbeginn Grenzsteine vorhanden waren. Nur dann hat er die Möglichkeit, den Pächter für fehlende Grenzsteine haftbar zu machen. Es ist deshalb empfehlenswert, dem Pachtvertrag einen Lageplan beizufügen, in dem auch die Lage der Grenzsteine angegeben wird.
Sowohl der Badische Weinbauverband als auch der BLHV halten Musterpachtverträge vor, auf die die Mitglieder zurückgreifen können. Machen Sie davon Gebrauch!