Weinbauverband
| 31. Oktober 2023
Pachtverträge der wirtschaftlichen Realität anpassen
Von Otmar König
Schrumpfende Erlöse und steigende Kosten machen die Bewirtschaftung von gepachteten Rebflächen häufig unrentabel. Eine Anpassung des Pachtvertrags ist gesetzlich möglich und sollte als Option geprüft werden.
Die Erlössituation im Weinbau und insbesondere für die genossenschaftlich organisierten Traubenerzeuger ist bekanntlich aus vielfältigen Gründen immer schwieriger geworden. Die Traubengeldauszahlungen der Genossenschaften haben sich großteils über die letzten Jahre betrachtet spürbar rückläufig entwickelt. Zusätzlich ist die Kostenseite der Produktion stark angestiegen, insbesondere durch höhere Preise für Betriebsmittel wie Pflanzenschutz und Kraftstoff oder den Mindestlohn.
Die oft sehr lange laufenden Pachtverträge im Weinbau können hinsichtlich des Pachtpreises aufgrund dieser Umstände angepasst werden, auch wenn im Vertrag keine diesbezügliche Klausel enthalten sein sollte. Zuerst sollte allerdings geprüft werden, inwiefern der Pachtvertrag eine Anpassungsregel enthält, welche die gesetzlichen Regeln gegebenenfalls zulässig modifiziert. Es gibt nämlich in den für alle Pachtverhältnisse gültigen gesetzlichen Regelungen eine Bestimmung (§ 593 BGB), welche für beide Vertragsteile einen nicht abdingbaren Anspruch auf Vertragsanpassung normiert.
Veränderte Verhältnisse Ein Anspruch auf Vertragsanpassung gilt, falls sich nach Abschluss des Pachtvertrags die Verhältnisse, die für die Festsetzung der Vertragsleistungen maßgebend waren, nachhaltig derart geändert haben, dass die gegenseitigen Verpflichtungen in ein grobes Missverhältnis zueinander geraten sind. Eine wesentliche und nachhaltige Veränderung der Verhältnisse muss anhand sämtlicher individueller Umstände des Einzelfalls, welche das Nutzungsinteresse an der Pachtsache bestimmen und die Rentabilität nachhaltig erheblich beeinflussen, dargelegt werden.
Veränderte Verhältnisse Ein Anspruch auf Vertragsanpassung gilt, falls sich nach Abschluss des Pachtvertrags die Verhältnisse, die für die Festsetzung der Vertragsleistungen maßgebend waren, nachhaltig derart geändert haben, dass die gegenseitigen Verpflichtungen in ein grobes Missverhältnis zueinander geraten sind. Eine wesentliche und nachhaltige Veränderung der Verhältnisse muss anhand sämtlicher individueller Umstände des Einzelfalls, welche das Nutzungsinteresse an der Pachtsache bestimmen und die Rentabilität nachhaltig erheblich beeinflussen, dargelegt werden.
Leistung und Gegenleistung
Der Eintritt eines groben
Missverhältnisses rechtfertigt eine Vertragsanpassung. Ein solches liegt
vor, wenn das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung so aus den
Fugen geraten ist, dass ein Festhalten am alten Pachtpreis unzumutbar
wird. Entscheidender Gesichtspunkt ist dabei auf Seiten des Pächters,
dass der Pachtzins für das Grundstück unter Berücksichtigung dessen
betrieblichen Ertrags nicht mehr verhältnismäßig ist. Von einem „groben”
Missverhältnis ist dabei erst bei einer Änderung der Verhältnisse von
mindestens 40–50 % auszugehen. Als Vergleichsmaßstab kann eine
entsprechend negative Entwicklung des Deckungsbeitrags pro Hektar
dienen. Kommt auf ein Änderungsverlangen keine
einvernehmliche Neuregelung durch die Vertragsparteien zustande, so kann das Landwirtschaftsgericht eingeschaltet werden.
Laut Gesetz ist für ein Änderungsverlangen eine Sperrfrist von zwei Jahren seit Beginn des Pachtverhältnisses zu beachten. Ebenso gilt diese Frist für den Abstand zwischen der letzten Änderung und einem eventuell erneuten Anpassungsverlangen. Ein Änderungsverlangen wirkt immer nur ab dem laufenden Pachtjahr, in dem es gestellt wurde. Rückwirkende Anpassungen sind somit nicht möglich. Was im Wege der Vertragsanpassung nicht einseitig verlangt werden kann, ist eine Laufzeitverkürzung oder Aufhebung des Vertrages.
Einvernehmlich regelnAls Fazit lässt sich festhalten, dass auch viele Verpächter an einvernehmlichen Lösungen interessiert sind, damit weiterhin eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung langfristig gesichert bleibt. Die gesetzlich geregelte Anpassungsmöglichkeit kann dabei als Hintergrund und Basis für die Verhandlungen dienen.
einvernehmliche Neuregelung durch die Vertragsparteien zustande, so kann das Landwirtschaftsgericht eingeschaltet werden.
Laut Gesetz ist für ein Änderungsverlangen eine Sperrfrist von zwei Jahren seit Beginn des Pachtverhältnisses zu beachten. Ebenso gilt diese Frist für den Abstand zwischen der letzten Änderung und einem eventuell erneuten Anpassungsverlangen. Ein Änderungsverlangen wirkt immer nur ab dem laufenden Pachtjahr, in dem es gestellt wurde. Rückwirkende Anpassungen sind somit nicht möglich. Was im Wege der Vertragsanpassung nicht einseitig verlangt werden kann, ist eine Laufzeitverkürzung oder Aufhebung des Vertrages.
Einvernehmlich regelnAls Fazit lässt sich festhalten, dass auch viele Verpächter an einvernehmlichen Lösungen interessiert sind, damit weiterhin eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung langfristig gesichert bleibt. Die gesetzlich geregelte Anpassungsmöglichkeit kann dabei als Hintergrund und Basis für die Verhandlungen dienen.
